盘中临停！“19金科03”跌超34%，消息引发暴涨，有色股早盘一度上涨逾2%，地产板块整体下跌，发生了什么？

发布时间：2025-07-06 06:23:51 来源：酩酊大醉网 作者：热点

2021年的盘中盘度中央经济工作会议指出，预期转弱是临停中国经济发展面临的三重压力之一。在房地产市场上，金科市场主体的跌超跌预期转弱表现得尤为明显。2021年下半年至2022年一季度，消息房地产开发投资、引发有色逾地销售、暴涨开发企业到位资金增速持续下滑。股早2022年一季度，上涨生房地产开发投资同比增长仅0.7%，产板而住宅销售面积同比下降18.6%，块整房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。体下从房地产市场的盘中盘度核心指标和反映市场预期的内房股指数变动情况来看（如图1），市场主体的临停预期疲软可能已经处于1998年房改以来的历史低位。

为什么房地产市场主体的预期转弱

近期房地产市场主体的预期转弱与房地产政策不确定性（REPU）的异常上升可能有密切关系。我们基于报纸文本分析法构造的REPU指数显示（见图2），2016年3月，受去库存政策影响，REPU指数到达前期峰值（数值为290，2001-2015年指数均值为100）。政府提出构建房地产市场健康发展长效机制以来，指数总体呈平稳回落趋势，一定程度上反映一致性调控政策取得阶段性效果。

2021年7月开始，REPU指数上升态势明显，并在12月到达异常高位（数值为395），为2001年至今的最高值，比前期峰值上升36%，这一暴涨值得引起有关部门高度重视。从对应时期的房地产市场情况来看，受房地产企业融资监管和信贷政策收紧影响，个别头部房地产企业资金链紧张，债务违约事件引发市场震动。社会各界都在猜测和议论房地产调控政策态度是否会放松、调控是针对个别房地产企业还是全行业、政府将在何时以何种方式介入出险房地产企业的处置等。由于上述房地产调控政策出台时间、内容以及政策效果具有很高的不确定性，市场主体对房地产调控政策走向无法形成明确的判断。

受REPU高涨影响，市场主体难以对未来房地产市场的发展状况形成稳定预期，出于风险管理和谨慎动机，往往选择“等待”而暂停市场活动，直至政策前景明朗再进行决策。对于购房者而言，REPU会影响他们对房地产企业能否按时按质交房以及未来房价走势的预期，REPU上升时需求端可能选择延迟购房计划。对于房地产企业而言，REPU影响企业的盈利预期，从而降低融资需求，并减少当前投资（如拿地）和持有更多现金以保障流动性安全。对于银行等金融机构而言，REPU将影响其对行业前景与房地产贷款违约风险的预期，为了降低信息不对称，金融机构可能调整房地产贷款的发放策略。

预期转弱不符合房地产调控政策目标

基于2016-2021年中央层面（中共中央政治局会议、中央经济工作会议、政府工作报告）涉及房地产调控政策内容的文本分词统计（见图3），可以看到，“发展”、“健康”与“平稳”被频繁提及，促进房地产市场平稳健康发展是房地产调控政策的核心立足点。

在监管部门的预期引导下，金融机构风险偏好过度收缩的行为逐渐得以矫正，房地产企业的合理资金需求逐步得到满足。但从事后沟通的角度来看，由于当时政府缺乏对政策调控目的、行业前景的明确指引，导致市场主体的负面预期随情绪传染扩散，其难以准确理解政策调控的意图。显然，REPU对市场预期的负向影响未能得到有效缓解，行业观望和悲观情绪浓厚，引发一系列负面连锁反应。

2021年12月底中央经济工作会议定调“支持购房者合理住房需求”，明确调控目的并非打压房地产行业发展，而是希望通过推动房地产企业转变经营模式，以促进房地产业良性循环。虽然政府向市场传达了调控方向与平稳健康发展的政策支持信号，但是由于下行预期难以在短期内快速反转，2021年下半年至今房地产市场仍较为低迷。 

建议重视房地产调控政策沟通

房地产作为国民经济的支柱产业，为维护房地产市场的平稳健康发展，政府在出台调控政策时应注重预期管理，使市场主体及时、充分理解政策意图，从而降低REPU的负面影响。

政策沟通是预期管理的核心工具，房地产调控政策沟通是政策制定主体向公众披露房地产政策目标、房地产政策策略、房地产行业前景及房地产政策走向等相关信息的过程。理论上，房地产调控政策沟通至少可以从以下两个渠道影响市场主体的预期：第一，调控主体可以基于其自身信息优势，向市场释放有效的新信息，提高政策透明度。第二，政策沟通可以减少“噪音”，充分的信息披露有助于减少市场的异常波动。

值得指出的是，与国内现行的货币政策沟通与宏观审慎政策沟通相比，中国的房地产调控政策具有多主体多政策工具的特征，政策沟通更需要部门间的协调，形成调控合力。但是，当前房地产调控政策沟通缺乏明确的政策框架，可能已经对调控效果产生负面影响。

建议未来可以从以下方面探索建立健全房地产调控政策沟通的政策框架：

第一，建立房地产调控政策的协调机构。可以参考国务院下设金融稳定发展委员会以协调“一行两会”的思路，增设房地产调控政策的协调机构。第二，制定常态化房地产调控政策沟通策略，保持政策在时间上的连续性和一致性。在房地产调控的实际操作中，可能出现相机抉择和坚持长期政策目标两者协调平衡的问题。政府基于短期、年度、长期的政策沟通，引导市场主体调节其预期，对短期市场异常波动进行纠正。第三，构建房地产调控政策沟通的指标体系。通过设立政策沟通效果的监测指标，根据指标变动情况及时调整沟通策略和改进相关政策操作。 

结语

2021年下半年至2022年一季度，REPU的急剧上涨并持续徘徊在高位，可能导致房地产市场主体的预期转弱并加剧市场波动。在当前经济下行压力增大、防范化解房地产金融风险底线不变、地方政府试探性放松房地产调控、叠加房地产企业转型阵痛期背景下，需要高度关注REPU对房地产市场主体预期的负面影响。政府一方面应保持政策的一致性、连续性和稳定性，降低REPU；另一方面应加强政策沟通，稳定市场主体预期，防止悲观预期的自我实现，缓解REPU对市场的负面冲击，从而促进房地产市场平稳健康发展。

（作者陈英楠系暨南大学经济学院副教授，莫东翠系中国社会科学院大学应用经济学院硕士研究生，陈怡君系暨南大学经济学院硕士研究生）

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